Bilindiği üzere; icra takibinin kesinleşmesi sonucunda alacaklının talebi üzerine borçlunun mallarına kesinleşen borç miktarını karşılamaya yetecek kadar icra dairesince haciz uygulanmaktadır.
Peki; borçlunun herhangi bir malvarlığı bulunmamasına karşın tapusuz bir taşınmazı mevcut ise alacaklı ne yapabilir?
Tapusuz taşınmazlar, tapu kaydı olmaksızın kullanılan taşınmazlar olup, devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan yerlerden yararlanılması halidir. Bu gibi durumlarda alacaklı borçlunun tapusuz bir taşınmaza sahip olduğu bilgisini edindiğinde; icra dairesine ilgili taşınmazın bilgilerini vererek, “gayrimenkulün menkul(enkaz) hükmünde haczi”ni talep etmelidir.
İcra dairesi bu talep karşısında nasıl hareket edecektir?
Tapusuz taşınmazlar Yargıtay kararlarıyla da sabit olduğu üzere; menkul mallara ilişkin hükümlere tabidir. Bu nedenle söz konusu taşınmazların haczi de ilgili icra dairesi tarafından menkul haczi şeklinde yapılacaktır. Buna uygulamada diğer bir ifade ile enkaz haczi denilmektedir.
Alacaklının haciz talebini inceleyen icra müdürü; ilgili masrafların depo edilmesi halinde kadastro ve inşaat bilirkişiler ile birlikte haciz talebinin yerine getirilmesine karar verecektir. Ancak; söz konusu taşınmazın her ne kadar alacaklı tarafından borçluya ait olduğu iddia edilse de; söz konusu malın gerçekten borçlunun zilyetliğinde bulunup bulunmadığı konusunda icra dairesi gerekli araştırmayı yapmalıdır. Genellikle tapusuz taşınmazların su, elektrik gibi altyapı hizmetlerinin karşılanması amacıyla borçlu adına taşınmazın bağlı olduğu Belediye’de abonelik kayıtları mevcut olduğundan icra dairesince Belediye’den bu konuda bilgi vermesi talep edilebilecektir. Ayrıca; icra müdürü ya da memuru haciz sırasında borçlunun taşınmazda bulunup bulunmadığını göz önünde bulundurarak ve gerek muhtara gerekse de borçlunun komşularının beyanlarını dikkate alarak da bu konuda yeterli kanaate varacaktır.
Tapusuz taşınmazın fiili haczi nasıl yapılır?
İcra Dairesi’nce söz konusu taşınmazın borçluya ait olduğu kanaatine varıldığında; taşınmazın fiilen haczi aşamasına geçilecektir. Haciz sırasında bilirkişiler tarafından kıymet takdiri yapılabilmesi için gerekli tespitler yapılacak, varsa muhtarın ve komşuların beyanları alınacak, taşınmazda borçlu ikamet ediyorsa buna, şayet taşınmazda kiracı mevcutsa kira sözleşmesinin var olup olmadığına, ne kadar kira bedeli ödediğine, ödemelerin nasıl gerçekleştiği hususlarına haciz tutanağında yer verilecektir. Yine haciz sırasında doğabiilecek diğer tüm durum ve tespitler haciz tutanağına geçirilecektir. Tapusuz taşınmazın haczi bunlarla sınırlı olup, icra dairesince başkaca herhangi bir işlem yapılmayacaktır.
Haciz tutanağı düzenlenip ilgililerce imzalandıktan sonra ise; borçlu haciz sırasında bulunmuyorsa alacaklı tarafından borçluya 103 davetiyesi gönderilmesi talep edilecektir. Böylece borçlu varsa hacze ilişkin itirazlarını davetiyenin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren üç gün içerisinde icra dairesine bildirecektir. Borçlunun herhangi bir itirazı bulunmadığı takdirde; geri kalan tüm işlemler tapulu taşınmazlara uygulanan prosedür gibi ilerleyecektir. Örneğin; bilirkişilerin kıymet takdiri yine taraflara tebliğ edilecek ve itiraz için yine taraflara süre verilecektir. Satış konusunda da; taşınmazların satışına ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Önemli Not:
Son olarak; tapusuz taşınmazların haczi konusunda alacaklının dikkat etmesi gereken bir başka husus üzerinde durmamız yararlı olacaktır. Tapulu malların haczinde; tapu kaydına haciz şerhi işlendiğinden üçüncü kişilerin hacizli malı devralması halinde bu kişilerin kazanımı hukuken iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle korunmayacaktır. Ancak; yukarıda da bahsedildği üzere; tapusuz taşınmazlar yukarıda da bahsedildiği üzere; menkul mallara ilişkin hükümlere tabi olduğundan bu malların devri zilyetliğin devri ile gerçekleşecektir. Bu durumu tapusuz taşınmazın haczini talep eden alacaklı bakımından göz önünde bulundurduğumuzda ise alacaklının, borçlunun her an malı başkasına devretme riski ile karşı karşıya kalacağı açıktır. Çünkü borçlu söz konusu malın zilyetliğini başkasına geçirerek taşınmazın devrini sağlayarak haciz işleminden kurtulabilecektir. Bu nedenle; üçüncü kişinin iyiniyetli kazanımının korunmaması için; alacaklı taşınmaza ilişkin kayıtların bulunduğu kurumlara icra dairesi aracılığıyla yazı gönderterek, taşınmaza haciz uygulandığı şerhinin eklenmesini talep edebilecektir. Örneğin; borçlunun ilgili belediyede su aboneliği mevcut ise; belediyede buna ilişkin kayıtlara haciz uygunladığı şerhi eklenerek, üçüncü kişi taşınmazı devralmak istediğinde edineceği bu bilgi ile kazanımı iyiniyetli olarak değerlendirilmeyecektir.